أعادت الهيئة العامة للرقابة المالية، تسليط الضوء على أحد البنود التي قد تمر على مشتري الوحدة العقارية دون انتباه كافٍ، وهو بند “حوالة الحق”، مؤكدة أن وجوده في عقود المطورين العقاريين ليس محظورًا، وأن الهيئة لم تصدر أي قرارات أو تعليمات جديدة بشأنه، وإنما يأتي توضيحها في إطار دورها الرقابي وحماية حقوق المتعاملين وفحص الشكاوى المقدمة منهم.
انتقال حق تحصيل الأقساط من المطور إلى شركة التمويل العقارى
وتكتسب “حوالة الحق” أهمية خاصة في العقود التي يتم فيها سداد قيمة الوحدة على أقساط، إذ قد يتضمن العقد منح المطور حق إحالة كامل العقد أو الحقوق المالية الناشئة عنه إلى جهة أخرى، بما في ذلك شركات التمويل العقاري، وهو ما يعني انتقال حق تحصيل الأقساط من المطور إلى شركة التمويل العقاري، وبالتالي تحول المشتري إلى عميل لدى شركة تمويل عقاري، مع ما يترتب على ذلك من التزامات وآثار ائتمانية.
وفي الوقت الذي يشهد فيه سوق التمويل العقاري نموًا ملحوظًا، بلغ إجمالي التمويل العقاري الممنوح من الشركات نحو 7.667 مليار جنيه خلال يونيو 2026، مقارنة بـ5.538 مليار جنيه خلال يونيو 2025، بزيادة 2.129 مليار جنيه وبنمو 38.4%، فيما ارتفعت أرصدة التمويل العقاري إلى 63.8 مليار جنيه بنهاية يونيو 2026، يبرز عدد من التساؤلات المهمة أمام مشتري الوحدات العقارية، ويقدم “الخبر الآن” أسئلة وأجوبة حول “حوالة الحق” في عقود المطورين العقاريين.
س- ما المقصود بـ”حوالة الحق” في عقود شراء الوحدات العقارية؟
ج- هي آلية قانونية تتيح للمطور العقاري إحالة كامل العقد المبرم مع المشتري أو الحقوق المالية الناشئة عنه إلى جهة أخرى، وفقًا لما يسمح به العقد والقانون، وقد تكون الجهة المحال إليها إحدى شركات التمويل العقاري، بما يؤدي إلى انتقال حق تحصيل الأقساط المستحقة على المشتري إليها.
س- هل أصدرت الهيئة العامة للرقابة المالية قرارًا جديدًا بشأن “حوالة الحق”؟
ج- لا. أكدت الهيئة أنها لم تصدر أي قرارات أو تعليمات جديدة في هذا الشأن، كما أنها لم تحظر تضمين العقود بندًا يسمح بـ”حوالة الحق”، وإنما جاء توضيحها في إطار اختصاصها الرقابي والتنظيمي وحماية حقوق المتعاملين وفحص الشكاوى المقدمة منهم.
س- هل “حوالة الحق” مسموح بها قانونًا؟
ج- نعم، يؤكد القانون المدني السماح لأطراف العقد بإجراء «حوالة الحق»، وينظمها وفق أحكام الفصل الأول من الباب الرابع منه.
س- لماذا تنبه الهيئة المشترين إلى مراجعة عقود شراء الوحدات العقارية؟
ج- لأن بعض المتعاملين قد لا ينتبهون إلى البنود الخاصة بإمكانية إحالة العقد أو الحقوق المالية الناشئة عنه إلى جهة أخرى، خصوصًا في العقود التي يتم فيها سداد قيمة الوحدة على أقساط ويمتد الالتزام بالسداد لمدد زمنية متفق عليها.
س- ماذا يحدث إذا أحال المطور حقوقه إلى شركة تمويل عقاري؟
ج- ينتقل حق المطور في تحصيل الحقوق المالية الناشئة عن العقد إلى شركة التمويل العقاري، وبالتالي يتحول المشتري من عميل لدى المطور العقاري فيما يتعلق بسداد الأقساط إلى أحد عملاء شركة التمويل العقاري.
س- هل يجب إخطار المشتري عند إجراء حوالة الحق؟
ج- نعم. تشدد الهيئة على التزام المطور العقاري وشركة التمويل العقاري بإخطار المشتري بموضوع الحوالة، إلى جانب توضيح آلية سداد الأقساط المتبقية المستحقة على العقار أو الوحدة السكنية.
س- ما الأساس القانوني لنفاذ حوالة الحق في مواجهة المشتري؟
ج- تتم حوالة الحق وفق أحكام المادة 305 من القانون المدني، التي تقضي بأن الحوالة لا تكون نافذة قبل المدين أو الغير إلا إذا قبلها المدين أو أُعلن بها، مع اشتراط ثبوت تاريخ القبول في حالة نفاذها قبل الغير بالقبول.
س- ماذا يحدث للمديونية المستحقة على المشتري بعد انتقال الحق إلى شركة التمويل العقاري؟
ج- تلتزم شركة التمويل العقاري، باعتبارها إحدى جهات منح الائتمان، بالإقرار بشكل شهري عن أرصدة المديونية المستحقة على عملائها لدى شركة الاستعلام الائتماني I-Score، وفقًا لتعليمات الهيئة العامة للرقابة المالية والبنك المركزي المصري بشأن الإقرار عن المراكز الائتمانية لعملاء البنوك وجميع جهات منح الائتمان.
س- ما أثر تسجيل المديونية لدى «I-Score»؟
ج- يترتب على ذلك ظهور المديونية المستحقة على العميل مشتري الوحدة ضمن بياناته الائتمانية لدى جهات منح الائتمان، وهو ما يمثل أحد الآثار المهمة التي ينبغي للمشتري إدراكها عند انتقال الحقوق المالية الخاصة بعقده إلى شركة التمويل العقاري.
التمويل العقاري يواصل النمو
س- كيف تحرك التمويل العقاري خلال يونيو 2026؟
ج- بلغ إجمالي التمويل العقاري الممنوح من الشركات نحو 7.667 مليار جنيه خلال يونيو 2026، مقابل 5.538 مليار جنيه خلال يونيو 2025، بزيادة قدرها 2.129 مليار جنيه وبنسبة نمو 38.4%.
س- ماذا عن عدد عقود التمويل العقاري؟
ج- ارتفع عدد عقود التمويل العقاري إلى 2,297 عقدًا خلال يونيو 2026، مقابل 1,922 عقدًا خلال الشهر المقابل من العام الماضي، بزيادة بلغت 375 عقدًا وبنسبة نمو 19.5%.
س- وماذا حدث لإعادة التمويل العقاري خلال يونيو؟
ج- تراجعت إجمالي قيمة إعادة التمويل العقاري خلال يونيو 2026 إلى نحو 329 مليون جنيه، مقابل 923 مليون جنيه خلال يونيو 2025، بانخفاض قدره 594 مليون جنيه وبنسبة تراجع 64.4%.
س- وكيف تحرك التمويل العقاري خلال النصف الأول من 2026؟
ج- ارتفع إجمالي التمويل العقاري الممنوح من الشركات إلى نحو 27.625 مليار جنيه خلال الفترة من يناير إلى يونيو 2026، مقابل 22.114 مليار جنيه خلال الفترة نفسها من 2025، بزيادة قدرها 5.511 مليار جنيه وبنمو 24.9%.
س- وماذا عن إعادة التمويل العقاري خلال أول 6 أشهر؟
ج- سجل إجمالي قيمة إعادة التمويل العقاري نحو 2.759 مليار جنيه خلال النصف الأول من 2026، مقابل 1.832 مليار جنيه خلال الفترة المقابلة من 2025، بزيادة بلغت نحو 927 مليون جنيه وبنسبة نمو 50.6%.
س- هل ارتفع عدد عقود التمويل العقاري خلال النصف الأول من العام؟
ج- لا، تراجع عدد عقود التمويل العقاري إلى 7,945 عقدًا خلال الفترة من يناير إلى يونيو 2026، مقابل 8,729 عقدًا خلال الفترة نفسها من العام الماضي، بانخفاض قدره 784 عقدًا وبنسبة 9%.
س- إلى أين وصلت أرصدة التمويل العقاري لدى الشركات؟
ج- ارتفعت أرصدة التمويل العقاري لدى شركات التمويل العقاري إلى 63.8 مليار جنيه بنهاية يونيو 2026، مقارنة بنحو 47.3 مليار جنيه بنهاية يونيو 2025، بزيادة قدرها 16.5 مليار جنيه.