أبدى الجهاز المركزي للمحاسبات، استنتاجًا متحفظًا بشأن القوائم المالية الدورية لشركة المعادي للتنمية والتعمير عن الفترة المنتهية في 31 مارس 2026، بعد رصد عدد من الملاحظات المرتبطة بمعالجة تكاليف التمويل، والاعتراف بالإيرادات، والمخصصات، والإفصاحات المحاسبية، إلى جانب عدد من الملاحظات الأخرى التي أوردها دون اعتبارها تحفظًا.
وأوضح الجهاز، أن الشركة حملت مشروع المشاركة المبرم مع شركة مدينة مصر بشأن قطعتي الأرض رقم (94) و(96) بمدينة هليوبوليس الجديدة بفوائد تمويل بلغت نحو 31.617 مليون جنيه، منها نحو 12 مليون جنيه فروق فوائد تخص 6 أقساط عن فترات سابقة قبل التعاقد مع المطور في أكتوبر 2024، وذلك بالمخالفة لمعياري المحاسبة المصري رقم (2) ورقم (14) الخاصين بتكاليف الاقتراض، في ظل عدم قيام المطور بإجراء أي تحسينات على أرض المشروع، فضلًا عن عدم انعكاس فروق فوائد بقيمة 5.504 مليون جنيه عن الفترة من ديسمبر 2024 حتى سبتمبر 2025 على القوائم المالية.
وأشار الجهاز إلى أن الشركة اعتمدت في تحقيق إيراداتها، والبالغة 233.313 مليون جنيه، على مشروع عقد المشاركة مع شركة مدينة مصر فقط، مع وجود عدد من المخالفات المحاسبية، تمثلت في إثبات إيرادات تخص السنة المالية 2025 بقيمة 133.3 مليون جنيه عن مبالغ تم تحصيلها في يناير 2026، تمثل 50% من الحد الأدنى المضمون للإيراد المستحق في 23 أكتوبر 2025، بالمخالفة لأساس الاستحقاق المحاسبي الوارد بمعياري المحاسبة المصري رقم (1) ورقم (5)، بما يؤثر على نتائج الأعمال والأرباح المرحلة.
وأضاف أن الشركة أدرجت مبلغ 100 مليون جنيه يمثل دفعة مقدمة من الحد الأدنى المضمون ضمن إيرادات المشاركات بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (48) الخاص بإيرادات العقود مع العملاء.
كما أوضح الجهاز عدم كفاية مخصص الخسائر الائتمانية البالغ 3.135 مليون جنيه في مواجهة فوائد تأخير تصل إلى نحو 7 ملايين جنيه على مديونيات عملاء أراضٍ ووحدات سكنية ترجع لأكثر من 20 عامًا دون تحصيل، إلى جانب عدم إعادة النظر بصورة دورية في الأعمار الإنتاجية والقيم التخريدية للأصول الثابتة بالمخالفة للفقرة (51) من معيار المحاسبة المصري رقم (10) الخاص بالأصول الثابتة وإهلاكاتها.
وأشار الجهاز إلى أنه، في ضوء الفحص المحدود، وباستثناء الآثار المحتملة للملاحظات الواردة بالتقرير، لم يتبين ما يدعو للاعتقاد بأن القوائم المالية الدورية المرفقة لا تعبر بعدالة ووضوح، في جميع جوانبها الجوهرية، عن المركز المالي للشركة في 31 مارس 2026، وعن أدائها المالي وتدفقاتها النقدية عن الثلاثة أشهر المنتهية في ذلك التاريخ، وفقًا لمعايير المحاسبة المصرية.
وفي ملاحظات أوردها الجهاز دون اعتبارها تحفظًا، أشار إلى عدم إفصاح الشركة ضمن الإيضاحات المتممة للقوائم المالية عن النزاع القضائي الخاص بقطعة الأرض رقم (94) بمشروع مدينة هليوبوليس الجديدة مع شركة ليوبارد للمقاولات بشأن فسخ التعاقد وإلزامها بتسليم الأرض، رغم صدور حكم استئناف بعدم قبول الدعوى، وكذلك عدم الإفصاح عن أوجه عدم التزام شركة مدينة مصر ببعض الشروط الجوهرية بعقد المشاركة، رغم ما قد يترتب على ذلك من آثار على المركز المالي ونتائج الأعمال.
كما أوضح الجهاز استمرار الشركة في عرض شيكات أقساط العملاء البالغة 603.089 مليون جنيه ضمن حساب مديني بيع الأقساط بدلًا من أوراق القبض، مع تضمين حساب أوراق القبض شيكات متقادمة بقيمة 690 ألف جنيه ترجع لأعوام سابقة دون تجديد، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (1).
وأشار التقرير إلى عدم قدرة الشركة على الاستفادة من استثماراتها في عدد من قطع الأراضي بالشطر الثامن، البالغة قيمتها 10.082 مليون جنيه، والمدرجة ضمن مشروعات المشاركة منذ سبتمبر 2021، بسبب نزاع قضائي مع شركة بريميم بشأن تنفيذ وتطوير خمس عمارات بحد أدنى مضمون للإيراد يبلغ 229.89 مليون جنيه.
كما كشف الجهاز عن عدم التزام المطور شركة برايت سيتي بسداد 28.320 مليون جنيه تمثل الدفعة المستحقة عن السنة الثانية من الحد الأدنى المضمون للإيراد، وفقًا لملحق عقد المشاركة المؤرخ في 8 يوليو 2024، بسبب عدم استخراج تراخيص البناء.
وأضاف أن متأخرات العملاء الخاصة بالأراضي والوحدات السكنية والإدارية ومجمع الحرفيين بلغت في 31 مارس 2026 نحو 91.068 مليون جنيه، بزيادة قدرها 55.583 مليون جنيه مقارنة برصيد 31 ديسمبر 2025، بما يعكس ضعف إجراءات التحصيل، في حين بلغ مخصص الخسائر الائتمانية 15.8 مليون جنيه.
وتضمن التقرير أيضًا وجود أرصدة مدينة بقيمة 5.015 مليون جنيه تمثل إيداعات بخزينة المحكمة عن أقساط أراضٍ ووحدات سكنية مرحّلة من عامي 2023 و2024، مقام بشأنها دعاوى قضائية، ولم تتمكن الشركة من استردادها.
كما أشار الجهاز إلى أن نظام التكاليف لا يفي بالغرض، إذ بلغت الالتزامات التقديرية للمرافق العامة بمدينة زهراء المعادي 223.192 مليون جنيه وفق دراسة مؤرخة في 31 يناير 2023، بينما بلغت التكاليف الفعلية والمنفذة 184.778 مليون جنيه، بما قد يؤثر على تكلفة المبيعات.
وأوضح التقرير وجود أراضٍ غير مستغلة بمنطقة زهراء المعادي تبلغ مساحتها نحو 1.030 مليون متر مربع، بتكلفة بلغت 39.903 مليون جنيه.
وأشار كذلك إلى عدم حصول الشركة حتى الآن على العقد الموثق لأرض الشيخ زايد بمدينة 6 أكتوبر، البالغة مساحتها 76.25 فدانًا وقيمتها 599.2 مليون جنيه، والمشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية، رغم سداد جميع الأقساط منذ مارس 2018.
ولفت الجهاز إلى وجود وحدات غير مباعة بمشروع باتيو زهراء بمدينة الشيخ زايد، تشمل 6 فيلات، منها فيلتان محل نزاع قضائي، إضافة إلى 110 محال تجارية ومكاتب إدارية بالمول التجاري، مع عدم انتهاء المطور من أعمال التشطيبات رغم انتهاء مدة التنفيذ منذ عام 2019، وهو ما يؤثر على قدرة الشركة على تعظيم إيراداتها.
كما رصد الجهاز إدراج أقساط أرض هليوبوليس الجديدة المستحقة لشركة مصر الجديدة خلال عام 2026، والبالغة 15.293 مليون جنيه، ضمن حساب أقساط أرض هليوبوليس الجديدة بدلًا من حساب أوراق الدفع، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم (1) بشأن عرض القوائم المالية.